«Человейники» Петербурга: Мурино, Девяткино, Кудрово. Что будет с районами?

Новые активно застраиваемые районы Санкт-Петербурга и Ленинградской области, такие как Шушары, Мурино, Девяткино и Кудрово активно критикуются за недостаточную развитость инфраструктуры, проблемы с транспортом, специфический контингент и другие недостатки. Но при этом спрос на квартиры в данных районах показывает стабильный рост. Вместе с экспертом «Макромира» Мариной Юдицкой мы разбирались, что же привлекает инвесторов и жителей в эти районы.

Почему люди покупают квартиры в новых районах Петербурга?

Одна из главных и самых весомых причин - цена! Жилье в новостройках в районах с более развитой инфраструктурой и транспортной доступностью может стоить в разы дороже, чем в «человейнике». В районах ближе к центру цены начинаются в среднем от 5,5-6 млн. рублей (например, Пионерская и Черная речка), в то время как в том же Девяткино стоимость гораздо более доступная: от 2,5-3,5 млн. Разница очевидна.

Если прибавим сюда потребность в жилье у населения, а также регулярно снижающиеся доходы за последние годы, то вуаля, мы получаем высокий и стабильный спрос на дешевые квартиры. Да, не совсем комфортно, да, есть некоторые проблемы, зато есть СВОЯ квартира в Санкт-Петербурге.

Многие покупатели рассматривают это как инвестиции: вкладываешь сейчас, а через 5-7 лет, когда район будет более обжит и развит, цены станут гораздо выше. А пока можно и сдавать квартиру, тоже дополнительный доход.

Застройщикам строительство таких районов тоже выгодно. Компании пытаются удовлетворить спрос, но не у многих покупателей есть деньги, чтобы купить более дорогую квартиру. Ведь сейчас уже стали набирать популярность микро-студии, площадью 11 кв. метров, и тут, опять же важную роль играет цена. Спрос рождает предложение.

Как будут развиваться новые районы города?

Конечно, проблемы, с которыми столкнулись покупатели квартир в «человейниках», привлекают внимание. Уже давно известно, что многие застройщики нарушают строительные нормативы, в которых указана допустимая плотность и обеспечение населения социальной инфраструктурой. Народные активисты борются с этой ситуацией и пытаются сделать свой двор и район лучше. Власти также предпринимают меры и обязывают застройщиков участвовать в строительстве инфраструктуры для новых районов.

Но не стоит забывать, что районы новые, и чтобы их «обжить», требуется время. 15-20 лет назад то, что сейчас называют Приморским районом города было почти сплошным пустырем. А теперь это чуть ли не крупнейший район города с отличной инфраструктурой и транспортной доступность!

По закону рынка, где есть спрос, там будет и предложение! Скорее всего в ближайшее десятилетие показатели инфраструктуры в новых районах будут гораздо выше, чем сейчас. Даже в нынешнее время там много магазинов и кафе, а также сравнительно недалеко находятся развлекательные центры. Одни только Меги (Парнас и Дыбенко) чего стоят.

Кроме того, власти обещают в ближайшее время открыть в некоторых новых районах станции метро. Конечно, это пока только обещания, и далеко не факт, что время «ближайшее». Тем не менее, рано или поздно это, скорее всего, случится.

Так что в долгосрочной перспективе, покупка квартир в Мурино или Кудрово — не самый худший вариант, не смотря на то, что сейчас там существует определенный дискомфорт. При покупке квартиры немаловажную роль играет не только район, но и застройщик, поэтому на этот аспект тоже следует обратить внимание, ведь качество строительства обеспечивает строительная компания!

Город сохраняет тенденцию роста, а значит и спрос на квартиры в «человейниках», скорее всего, тоже сохранится, ведь так или иначе, людям надо где-то жить.

Что привлекает жителей в новые районы, а что становится проблемой? Как меняются спрос и предложение на квартиры в «человейниках»?

Мы спросили у эксперта «Макромира» Марины Юдицкой.

Безусловно, пандемия внесла свои коррективы на рынок недвижимости, в том числе и в новые районы, такие как Мурино и Кудрово. Цены на аренду, просевшие весной и летом, почти вернулись к докороновирусным. И, скорее всего, что в ближайшее время они не упадут, поскольку ряды арендаторов сейчас активно пополняются приезжими из регионов и маленьких городов, где за последние полгода оказались расформированными градообразующие предприятия, и, попросту говоря, нет работы. Спрос на недвижимость в этих районах, как, в принципе, и в других в Санкт-Петербурге, за последние полгода уверенно растет. Цены также растут, так что «вымываются» квартиры на нижней ценовой планке в каждой категории: самые дешевые однушки, самые дешевые двушки и т.п. Но, несмотря на то, что цены растут, покупательская способность пока не иссякает. Немало людей не только с подешевевшей ипотекой, но и с наличными, которые хотят поскорее вложить их во что-то осязаемое - в недвижимость.

По моему опыту в Мурино можно выделить три основных типа жителей:

1. Молодые семьи с маленькими детьми. У них была альтернатива: однокомнатная квартира в черте города или двушка-трешка в Девяткино. Конечно, семье комфортнее жить в большой квартире.
2. Молодой человек или девушка, возможно, пара, которые снимают квартиру, и Мурино привлекло их самыми низкими ценами в Санкт-Петербурге, недалеко от метро. Много студентов (до Политехнического Университета всего 3 остановки на метро). К тому же там много новых домов, а для молодых это важно.
3. Менее распространенный вариант – люди среднего возраста, приехавшие в Петербург из другого города, которые снимают или купили квартиру просто из-за низкой цены. Им не до статусности и не до красоты кварталов, им важно иметь крышу над головой за приемлемую стоимость.

И на мой взгляд, все эти категории не ошиблись с выбором. В Мурино уже есть все, что нужно для комфортного проживания молодых и здоровых (государственной поликлиники так и нет), без детей или с малышами (поскольку с детсадами тоже проблемы). Есть все магазины, фитнес, кафе, детские площадки.

Я бы сказала, что, попадая в Мурино, гуляя по улицам, мы чувствуем атмосферу с отголосками студенческого общежития – энергия, задор, некоторая безбашенность, небольшая неустроенность, и при этом вера в светлое будущее.

В районе Кудрово царит несколько другая атмосфера. Район уже почти достроен, в основном благоустроен, есть невысокая (9-11 этажей) застройка, например, проект «7 столиц». Также многие снимают, много молодых, но их выбор обусловлен не только ценами ниже, чем в городе, но и преимуществами этого нового района – легко добраться до метро на транспорте, велосипедные дорожки, близость лесопарка, и т.п. Минусы аналогичные: проблемы с поликлиниками и государственными детскими учреждениями. Цены на покупку и аренду ниже чем в черте города, но выше чем в Мурино.

Вообще плюсы и минусы есть в любом районе. Если бы мы нашли идеальную квартиру в идеальном доме и районе, то единственным ее недостатком была бы очень высокая цена.

Я рекомендую тем, кто планирует купить квартиру, не ориентироваться на шаблоны восприятия районов, которые нам подают СМИ, а принимать решение исходя из собственных впечатлений и потребностей. А сориентироваться и подобрать квартиру подходящую именно вам, помогут профессионалы «Макромира»

А что вы думаете о новых районах Петербурга, таких как Мурино и Кудрово? Получат ли они статус развитых и когда это может произойти?