Самоизолированный рынок недвижимости

Сергей Шулик, управляющий партнёр Макромира, стал приглашённым гостем на 78 телеканале и рассказал о текущей ситуации на рынке недвижимости. Как в текущих обстоятельствах проходят просмотры объектов, совершаются сделки и как режим самоизоляции повлиял на стоимость квадратного метра - в этой статье.

Что происходит на рынке недвижимости?

Рынок сейчас парализован. Дело в том, что до 2016 года документы по регистрации сделок направлялись напрямую в Росреестр. После - эту функцию взяли на себя МФЦ. Стало удобнее - МФЦ находятся в каждом районе, нет таких очередей, как раньше.

Но сейчас сложность в том, что МФЦ на этой неделе работают только на выдачу документов. И не работают на приём. Соответственно, оформить сделку купли продажи крайне затруднительно.

А как же электронная регистрация?

Электронная регистрация сделок - это возможность проведения сделки с использованием электронно цифровой подписи. Проводить такие сделки сейчас могут банки, застройщики, нотариусы и агентства недвижимости, у кого есть технологическая база. Как правило это крупные компании и федеральные сети, к которой относится и Макромир.

Но есть проблема - агентства недвижимости согласно последнему постановлению, работать и оказывать услуги не могут. Из банков, на сегодняшний день могут делать электронную регистрацию только Сбербанк, РосБанк, СовКомБанк и ДомРФ, все остальные банки - сейчас не могут проводить электронную регистрацию. У них нет технологий. Они только в этом месяце приступили к их реализации. Так что покупатели, которые брали ипотеку, и, возможно, даже выбрали объект, вынуждены ждать решения от банков.

У нотариусов тоже есть ряд сложностей. Во-первых, не все нотариусы сейчас работают. Во-вторых, не все делают электронную регистрацию. Поэтому проект электронной регистрации сейчас - не работает в том виде, в котором должен.

Что сейчас происходит с ценами на недвижимость?

Каждый сегмент рынка в кризис ведет себя по-своему, тем не менее, общие черты, конечно есть. Рынок по-прежнему чувствителен к колебанию курса валюты. Поэтому, как только рубль стал слабее, многие собственники недвижимости, дав свою оценку ситуации, подняли цены в массовом сегменте на 2-3%. 

Это совсем слабо отразилось на сделках. Действительно, некоторые собственники расторгли отношения с потенциальными покупателями, но это редкие случаи. Ситуация с эпидемией наложила свой отпечаток на всё происходящее. Стало понятно, что спрос сократится, и цены на вторичном рынке также быстро откатились назад. 
На рынке новостроек, в цене сразу вырос эконом-класс, примерно на 4-5%, это вызвано спросом со стороны покупателей, бизнес класс вырос не сильно, на 1-2%.

Но опять же, объявление не рабочей недели расставило всё по своим местам. Застройщики, в отличие от вторичного рынка, быстрее адаптировались к удалённой работе, и сейчас многие предоставляют скидки при покупке онлайн.

Как изменится ситуация, после того как закончится режим самоизоляции?

Цены на недвижимость зависят не только от курса валюты, удорожания стройматериалов себестоимости строительства. На цены также влияют объем спроса и предложения. Любой дефицитный товар растет в цене, и наоборот. 

Очень важно, как быстро мы все отправимся от всего происходящего. В первую очередь я имею в виду малый и средний бизнес. Ведь в чем принципиальное отличие текущей ситуации от 2014 года. Это большое количество нового бизнеса: кафе, бары, кальянные, барбершопы, кофеточки, пекарни, онлайн магазины с доставкой из китая - весь бизнес сейчас находится на грани выживания. А это всё - покупательская способность. Если у людей не будет денег, кто будет покупать недвижимость?

В 2014 году основной проблемой для рынка недвижимости стало повышения ставки рефинансирования. Сейчас Центробанк сохранил ставку на историческом минимуме в 6%. Но в текущей ситуации это не панацея. Люди могут взять ипотеку, если у них есть работа. А если работы нет?

Далее, касаемо предложения на рынке. За последние годы банки выдали рекордное количество ипотечных займов. Бум ипотечного кредитования пришелся на 2018 год. Сейчас все эти кредиты находятся в зоне риска. Средний срок погашения ипотеки в России составляет 7 лет, хотя ипотеку берут на 15-20 лет, статистика такая. Но первые 3-4 года идут на погашение процентов, само тело кредита остается нетронутым. 

Если люди лишатся работы, у них не будет поддержки от государства, то они будут вынуждены продавать жилье, чтобы просто отдать деньги банку. Так что на рынке может появиться большое количество залоговых объектов, и недвижимости с продажей из-под ипотеки.

Что бы вы посоветовали покупателям и продавцам?

Каждый случай индивидуален, однозначный ответ давать неправильно. Но если есть  необременительная финансовая возможность, я бы рассмотрел новые проекты застройщиков, которые будут выходить на рынок осенью, на старт продаж. Как правило, эта категория людей хранит часть средств в валюте и ищет им правильное применение. Это как раз тот случай. 

Если говорить о тех, кто не опасается за свою работу сейчас, и чувствует себя стабильно, я бы рассмотрел программу сельской ипотеки 2,7%, которая позволяет приобрести за пределами города, например, дом с участком, если для жизни, или квартиру с целью сохранения части средств. Есть много условий у этой программы, она не всем подойдет, но здесь уже подскажут специалисты.

Если говорить о продавцах - то, если это необходимо, я бы рекомендовал продавать недвижимость сейчас, или тогда, когда рынок снова станет стабильным.