«Дачная амнистия» или будьте бдительны!

Сегодня мы обсудим с экспертом «Макромира» Еленой Поповой еще одну новинку российского законодательства и его возможные последствия для простых собственников, но теперь уже в сфере загородной недвижимости. Как не стать жертвой при покупке или строительстве загородного дома и что учесть - ищите в статье нашего партнера!

«На фоне массового интереса к загородной недвижимости, «подогретой» COVIDом, продление «Дачной амнистии» до 1 марта 2026 года кажется весьма привлекательным. Разберемся, действительно ли речь идет об амнистии, в чем подвох и на что стоит обратить внимание собственникам и покупателям!

А поможет нам в этом Федеральный закон №404-ФЗ от 08.12.2020 «О внесении изменений в статью 70 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

Согласно закону, оформление права собственности на жилые дома в упрощенном порядке теперь возможно не только на садовых участках, но и на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенных пунктов.

Сейчас для регистрации права собственности на такие дома нет необходимости предоставлять документы, подтверждающие разрешение на строительство, и что строительство выполнено в соответствии с требованиями законодательства и техническими нормами в виде уведомления о соответствии. Достаточно только технического плана на дом и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Как подготовить технический план? – Очень просто! Будущий собственник обращается к кадастровому инженеру, ЛИЧНО заполняет декларацию об объекте недвижимости по установленной форме. Этого достаточно, чтобы инженер подготовил технический план дома. И, вуаля, милости просим на регистрацию права собственности!

Важно: при заполнении декларации нужно обратить внимание на год постройки дома. Следует указывать не год заполнения декларации, а именно год постройки  (если конечно дом был построен раньше). Ведь именно в зависимости от года постройки будет рассчитываться кадастровая стоимость, а соответственно и размер налога.

По сути, это официальное разрешение для нарушения действующего законодательства при регистрации права собственности. Но при этом нужно понимать, что нарушать законодательство формально разрешили, а вот освобождения от ответственности за эти нарушения ждать не приходится.

Для чего разрешено такое упрощение, спросите вы? Очевидно, что это сделано в целях повышения государством налогооблагаемой базы для увеличения налоговых отчислений в бюджет (надо же как-то восполнять потери в бюджете из-за корона-кризиса).

Самое интересное, что Росреестр будет регистрировать все подряд. И, даже если строительство на этом земельном участке вообще запрещено или дом построен без соблюдения каких-либо норм и требований. Росреестр все зарегистрирует, потому что отказать в регистрации он не вправе.

Важно: регистрация права собственности у нас добровольная, а значит не обязательная!

В реальности, большинство домов построены с нарушениями в той или иной степени.

К сожалению, весьма часто приходится сталкиваться и с недобросовестным подходом кадастровых инженеров при проведении кадастровых работ, когда впоследствии может выясниться, что границы земельного участка не соответствуют заявленным и в результате дом расположен с нарушениями. А при подаче уведомления о разрешении на строительство есть вероятность получить решение о недопустимости строительства на этом земельном участке. Кроме того, нужно уточнять, не попадает ли земельный участок в зоны с особыми условиями использования территорий.

К сожалению, в выписке из ЕГРН может не быть такой важной информации, что объект находится на территории с особыми условиями использования. Или объект может попасть в зону градостроительных ограничений (в этой зоне могут прокладываться какие-то инженерные коммуникации, сети, магистрали и т.п.). Эту информацию можно получить, написав письмо с запросом в комитет по градостроительству и архитектуре, либо изучив генеральный план онлайн. При наличии ограничений стоит получить информацию, на какой срок они установлены, будут ли продлеваться или нет. И конечно внимательно изучаем правила землепользования и застройки по территории.

А теперь «вишенка на торте»!

В том случае, если при строительстве вашего прекрасного «Дома-мечты»: были нарушены технические нормативы, не были соблюдены минимальные отступы от границ земельного участка, если дом построен на земельном участке, где строительство  не допускается и т.п., право собственности зарегистрировано будет, НО в судебном порядке этот дом может быть признан самовольной постройкой (по инициативе каких-то нехороших соседей или властей, к примеру) и может быть признан подлежащим сносу за счет собственника земельного участка. Если же собственник откажется сносить добровольно, то все равно снесут и выставят счет к оплате с учетом издержек. А в комплексе с 494-ФЗ все эти моменты очень существенны, поскольку, в случае признания дома самовольной постройкой, собственник не получит никакой компенсации. 

Конечно, если собственник понесет ущерб из-за ошибки кадастровых инженеров, он может компенсировать его за счет кадастровой организации, проводившей работы, в пределах 2,5 млн. рублей, ведь ответственность этой организации застрахована. Только покроет эта компенсация реальные потери или нет, большой вопрос.

То есть, в реальности никакой амнистии нет, и закон никак не освобождает нас от ответственности! (читаем Википедию: Амнистия (греч. αμνηστια — забвение, прощение) — мера, применяемая по решению органа государственной власти к лицам, совершившим преступления, сущность которой заключается в полном или частичном освобождении от наказания, замене наказания на более мягкое.)

Делаем вывод, что не стоит поддаваться этой провокации с «дачной амнистией». А все-таки следовать букве закона, один раз сесть и разобраться со всей бумажной волокитой и впоследствии спать спокойно.

Стоит получить уведомление (у уполномоченных органов власти, которые выдают разрешение на строительство) о соответствии планируемого строительства объекта. Уведомление это бесплатное, готовится в течение 7 рабочих дней, действует 10 лет и переходит от одного правообладателя к другому. А вот если вы получили уведомление о недопустимости строительства или о несоответствии, то и нечего регистрировать, надо решать вопрос по-другому.

Обращаясь к покупателям и продавцам загородной недвижимости в любом сегменте, будь то 3 миллиона, 10 миллионов или 50 миллионов рублей, оцените продаваемый объект не только исходя из затраченных на его строительство средств, времени и сил, но и по критериям соответствия законодательству и возможным последствиям. Действительно этот объект стоит заявленных денег?

Поэтому, если вы планируете покупать земельный участок уже с готовым домом или без, но планируете на нем строительство, будьте очень и очень внимательны! Отнеситесь щепетильно к этому вопросу! Берегите себя, своих близких и свою недвижимость!»

Есть вопрос или вы хотите безопасно приобрести загородную недвижимость? Обратитесь к экспертам «Макромира»!